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《臨沂市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法 》
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本實施辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務、收費及監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場形成。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條 市、縣（區(qū)）政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權限，負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督檢查工作。
第七條 住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費實行政府指導價。蘭山區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內基準價格及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布；各縣競彩網(wǎng)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在相應服務等級規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定，并列入購房合同中。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。
第八條 普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
物業(yè)服務等級標準分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。具體見附件三。
第九條 普通住宅物業(yè)服務成本包括：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
供水二次加壓設備運行電費和供熱換熱站、加壓設備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業(yè)服務成本。
第十條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內容。前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費應當適當減免，減免比例不應低于20%，具體減免比例應當在前期物業(yè)服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。
第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額繳納。
業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。
物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
第十二條 物業(yè)服務費按照法定房屋產(chǎn)權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。已辦理產(chǎn)權證的，以《房屋所有權證》記載的房屋面積計收；未辦理房產(chǎn)證的，按購房合同標明的房屋建筑面積計算。
改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室實行市場調節(jié)價，按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務費標準收取。
第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務費按實際執(zhí)行標準的80%交納物業(yè)服務費，合同另有約定的，從其約定。
第十四條 車位租賃費實行政府指導價，蘭山區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內基準價格及浮動幅度按市政府發(fā)布的指導價格執(zhí)行；各縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內的基準價格及浮動幅度，并報同級人民政府批準。具體收費標準由承建人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。己購買車位但未停放車輛的，停車服務費按80%交納。
第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定，所收費用屬于全體業(yè)主共有。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證（卡）管理的，應當為業(yè)主或者物業(yè)使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以按照每證（卡）最高100元的標準收取工本費，除此之外不得再另行收取押金、門禁系統(tǒng)管理費、運行費。
第十八條 物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。
除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定停車費用。
第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十條 業(yè)主裝修房屋，施工前應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議，繳納裝修保證金，裝修保證金的收取和退還由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在住宅裝飾裝修服務協(xié)議中約定。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起90日內退還業(yè)主。除此之外，物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用。按有關規(guī)定自行清運的，物業(yè)服務企業(yè)不得收費；委托物業(yè)服務企業(yè)處理的，建筑垃圾清運收費由雙方協(xié)商確定。
業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務費后，物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。
第二十一條 安裝并使用中央空調和集中式太陽能的普通住宅小區(qū)，其運行費用物業(yè)服務企業(yè)應單獨列賬，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律法規(guī)政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，將服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、價格舉報電話12358等進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
第二十五條 業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支帳目。 第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以各種理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負有連帶責任。
物業(yè)產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。
第二十七條 市、縣政府價格主管部門對物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第二十八條 政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；
（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務并收費的；
（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第二十九條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
未成立業(yè)主委員會的老舊小區(qū)按原規(guī)定執(zhí)行，確需調整標準的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第三十一條 本實施辦法自2012年1月1日起施行。臨沂市物價局、建設局、房產(chǎn)管理局《關于制定臨沂市城市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準的通知》（臨價費發(fā)〔2005〕24號）同時廢止。
(責任編輯：韓筱)
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