5月1日起二手房交易要繳增值稅？如何繳納？

　　大眾網(wǎng)綜合 營業(yè)稅改增值稅在今年5月1日要全面鋪開，這項改革不僅牽涉企業(yè)，也牽涉到個人，比如個人賣出二手房，就需要按規(guī)定繳納增值稅。增值稅該怎么繳？跟以前的營業(yè)稅相比，納稅人的稅負是增加還是減少了？

    小編先給大家介紹一下什么是營業(yè)稅、增值稅。營業(yè)稅，是對在中國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅；增值稅，以商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，分為生產(chǎn)型增值稅、收入型增值稅、消費型增值稅。

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　　二手房營改增5月1號執(zhí)行

　　今年兩會接近尾聲，“部長通道”卻依舊熱鬧非常。國家稅務總局局長王軍透露，今年將確保“營改增”相關改革5月1號如期落地。而這里面就包括了個人二手房交易將由繳納營業(yè)稅改為增值稅。

　　王軍表示，這次的營改增有幾個不同。第一是數(shù)量大，1000萬納稅人要改制；第二是時間緊，只有不到兩個月的實際準備時間；第三是首次涉及自然人繳納增值稅的問題，比如說二手房的交易。這些新改制的納稅人之前很少接觸增值稅，所以準備任務異常艱巨。

　　“這也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學教授胡怡建表示。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦認為，營業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒作。

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　　二手房增值稅稅率仍有爭議

　　按照財政部網(wǎng)站2015年3月30號發(fā)布的《關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年下調(diào)為超過2年。也就是說，購買超過2年的普通住房免征營業(yè)稅；購買不足2年的住房對外出售則全額征收營業(yè)稅；購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　中國人民大學財政金融學院教授朱青表示，全面推行營改增之后，這些優(yōu)惠政策也會繼續(xù)存在。而如果按照現(xiàn)有增值稅各檔計算，個人二手房買賣將按照3%征收增值稅，實際上老百姓二手房交易的稅負成本會下降。

　　朱青表示，它的優(yōu)惠政策會延續(xù)，只不過今年5月1號以后就沒有營業(yè)稅了，名稱變了。

　　營業(yè)稅原來是5%，增值稅沒有5%的稅率，而且現(xiàn)在有規(guī)定，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務的單位和個人，從事增值稅的銷售活動，就要按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率，所以它實際上跟營業(yè)稅沒有太大的變化，老百姓銷售二手房，是稅收負擔的下降，因為原來是5%。

　　對于增值稅稅率，也有不同意見。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，上海財經(jīng)大學教授胡怡建認為，

　　“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

　　案例：如何繳納增值稅

　　假設某套住房房主購入時是100萬，1年后賣出（不適用免征營業(yè)稅條件）200萬元，他需要承擔10萬營業(yè)稅（200萬乘以5%）。

　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元（現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬）征稅，稅率若為5%，需繳納增值稅5萬元，稅負有所下調(diào)；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。

　　不過，對于北上廣深滿2年（含2年）的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。