大眾網(wǎng)濟南2月19日訊（記者 李兆輝）今天，國家三部門聯(lián)合發(fā)布《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調(diào)減房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。除北京市、上海市、廣州市、深圳市外，全部執(zhí)行這一降低營業(yè)稅、契稅的政策。大眾網(wǎng)記者了解到，山東在半年前，剛剛減免了上述稅率，并在調(diào)減契稅營業(yè)稅的同時，繼續(xù)免征個人所得稅。按照國家新政，山東或將再次調(diào)整房產(chǎn)契稅、營業(yè)稅。新政策能夠帶來多少優(yōu)惠？大眾網(wǎng)記者算了一筆賬，90平米以下契稅最多可少繳2/3，購置百萬元的二手房可省5萬元的營業(yè)稅。
契稅最多可少繳2/3，改善性住房購買者受益大
根據(jù)三部門房地產(chǎn)新政，2月22日起，個人購買家庭唯一住房90平方米及以下減按1%稅率征收契稅。家庭唯一住房面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
按新稅率計算，濟南李先生要買一套改善性住房，如果面積在90平米以下，房價為100萬元，過去按照3%的繳稅率計算，需要繳納3萬契稅，但現(xiàn)在只需要繳納1萬元。一套房就足足少交2萬元。
如果李先生購買120平米的住房，總房價為130萬。按照以前的契稅稅率，則需繳納3.9萬元；而按新政稅率，只需繳納1.95萬元，前后少繳一半。
據(jù)濟南市地稅部門有關工作人員介紹，在濟南，按照現(xiàn)行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，住房建筑面積90平方米(含)以下，按房價1%的優(yōu)惠稅率征收契稅;90-144平方米(含144平方米)按3%的稅率減半征稅，即實際稅率為1.5%。超過144平米的，按照房價的3%征收。
這意味著，與濟南現(xiàn)行優(yōu)惠稅率相比，國家三部門出臺的房地產(chǎn)稅率新政，144平米以上的住房稅率將按照1.5%征收，可少交一半，這將對改善性住房需求有很大的刺激。
購置百萬元二手房可省5萬營業(yè)稅，轉嫁至買方的稅免了
按照新政，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。以成交價格為100萬元的房子為例，如果在購買2年之后交易，減免5%的營業(yè)稅，一個普通家庭就能省下5萬，這可是一筆不小的額外開支。
在此之前，這項稅款往往會“轉嫁”到買方頭上。以新政前后濟南市購房營業(yè)稅的對比可以看出，新政對于購買二手房的改善型需求，是非常明顯的利好。
2015年3月31日起，濟南市執(zhí)行《關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，即個人購買2年以上（含2年）的普通住房對外賣，免收營業(yè)稅。此外，個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售，按照銷售價減去購房原價的差額來征收營業(yè)稅。這樣一來，一套3年前購買時價格為80萬元的住房，3年后售賣時假設為100萬元，那么購房者往往還需承擔1萬元的營業(yè)稅。
非一線城市樓市去庫存受益，預計后續(xù)房地產(chǎn)政策頻出
針對新政的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市樓市去庫存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響改善需求，在過去的政策中，大部分城市針對首套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。
整體看，一線城市不存在庫存的問題，預計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大；新政針對二手房影響比新房更大，因為二手房實時交稅。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納；中央部委接力地方出政策救市，預計后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會頻繁出現(xiàn)。
山東調(diào)減“三稅”才半年，或根據(jù)新政再作調(diào)整
2015年8月，山東13部門聯(lián)合發(fā)文《關于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，支持居民自住和改善性住房需求，提升住房品質和居住環(huán)境，加強供需雙向調(diào)節(jié)，促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
意見中除了明確要求落實國家支持住房合理消費的信貸政策、.進一步改進住房金融服務等系列措施之外，還進一步調(diào)減了個人住房轉讓的營業(yè)稅、個人轉讓和購買住房的個人所得稅、契稅。
在減免個人住房轉讓的營業(yè)稅方面，意見指出，個人將購買2年以上(含2年，下同)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人對外銷售購買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。
在減免個人轉讓和購買住房的個人所得稅、契稅方面，意見明確，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。個人購買建筑面積90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，按1%的稅率繳納契稅；個人購買90-144平方米普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半繳納契稅。
專家分析，盡管山東調(diào)減“三稅”的政策剛剛出臺僅半年，國家三部門新政發(fā)布后，山東或許還會作進一步調(diào)整。
