農(nóng)地入市不等于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正
◆農(nóng)地入市須立法機(jī)關(guān)修改現(xiàn)行法律
◆對土地財政是沖擊,但符合條件的土地不多
何謂農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地?
農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地在我省主要是上世紀(jì)八九十年代村集體興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地,這些土地用途已經(jīng)改變,后來有些企業(yè)不存在了,甚至土地使用權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓,但并沒有轉(zhuǎn)為國有,所有權(quán)仍歸村集體。
■訪談嘉賓: 省委農(nóng)工辦副主任
劉同理
■《決定》摘登:建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。
同等入市、同權(quán)同價,這的確是一個熱點(diǎn)問題,是農(nóng)村土地改革的重大突破,也是打破城鄉(xiāng)二元體制的重要一步。
簡單來說,我國土地是兩個所有制,城里的土地歸國家所有,農(nóng)村土地歸村集體所有,國有土地能買賣,集體土地不能買賣,兩者權(quán)能不一樣。國有土地的權(quán)能更大、更完善。這是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的弊端。
未來的目標(biāo)是要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地要首先突破。顧名思義,這是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地。農(nóng)村土地從用途上分為耕地和建設(shè)用地,建設(shè)用地里面又有公益性建設(shè)用地,包括學(xué)校、村兩委、體育文化設(shè)施占地等；再就是宅基地；然后是經(jīng)營性建設(shè)用地。這部分用地在我省主要是上世紀(jì)八九十年代村集體興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地,這些土地用途已經(jīng)改變,后來有些企業(yè)不存在了,甚至土地使用權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓,但并沒有轉(zhuǎn)為國有,所有權(quán)仍歸村集體。
國有土地入市是招拍掛程序,集體土地想要入市,必須通過征地收歸國有再招拍掛。同等入市、同權(quán)同價就是要還權(quán)賦能,集體經(jīng)營性建設(shè)用地和國有土地有一樣的權(quán)能,可以出讓租賃,也可以作價入股,甚至說可以直接招拍掛,包括可以自己開發(fā)。
符合規(guī)劃和用途管制這兩個詞非常關(guān)鍵,是重要的前提。符合規(guī)劃,主要是符合土地利用總體規(guī)劃,此外還有一些年度的、詳細(xì)的規(guī)劃。就是說這個土地規(guī)劃中就是要搞建設(shè)、搞生產(chǎn)經(jīng)營的,不是搞公益事業(yè),也不作為基本農(nóng)田；用途管制,是指土地用途是建廠房、住宅,還是作為商業(yè)等,劃為工業(yè)用地,就不能搞房地產(chǎn)。
有一種誤讀,認(rèn)為農(nóng)地入市“小產(chǎn)權(quán)房”可以由此“轉(zhuǎn)正”,這完全是兩碼事?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是違反土地規(guī)劃,改變了土地用途,是不合法的。退一步講,即便其占地符合相關(guān)規(guī)劃和用途管制,但是手續(xù)不全,程序不合規(guī),也要補(bǔ)辦手續(xù)、履行程序。
對土地進(jìn)行嚴(yán)格管理,這是全世界都在考慮的事情,比如在美國,這個地方蓋了個飯店,干著干著想改成商店,那不允許,必須走相關(guān)法律程序。因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕南∪辟Y源,從中國國情的角度出發(fā),人多地少,管理應(yīng)該更嚴(yán)。
農(nóng)地入市,目前在全國少有觸及。因?yàn)楝F(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。未來要根據(jù)十八屆三中全會精神,通過立法機(jī)關(guān)修改法律,逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,這是大方向,但需要一個過程。
現(xiàn)在集體土地進(jìn)入市場,雖然有征收補(bǔ)償,但土地升值的大部分難以落到村集體和村民手中。所以我省今年一號文件根據(jù)《決定》精神提出,完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)能,在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市,同權(quán)同價,加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。去年咱們省土地出讓收入大約3000億元,當(dāng)然里面不完全是農(nóng)村土地出讓所得,有些是城市的存量土地,這對地方財政還是非常重要的。未來如果農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接上市,對土地財政肯定是一個沖擊。不過目前來看,符合條件的土地數(shù)量并不多。
總體來說,農(nóng)村土地制度改革,咱們省要按照中央部署,不搶跑、不拖宕,正確、準(zhǔn)確、有序、協(xié)調(diào)推進(jìn)。
記者 張海峰
