臨沂樓市調(diào)查第五季：沂河路崛起一座河岸城(2)

沂河路：臨沂城市商業(yè)副中心

    近年，臨沂市政府大力打造沂河路經(jīng)濟帶，沂河路開發(fā)片區(qū)東起沂河，西至京滬高速，北接臨沂城區(qū)，南至沂河路南。2007年，羅莊區(qū)委、區(qū)政府作出重大決策，邀請上海同濟大學進行高起點規(guī)劃設計，用3—5年的時間，投資200多億元，打造羅莊的黃金走廊。作為羅莊區(qū)重點招商區(qū)域主要分為三條經(jīng)濟帶， 18公里沂河路沿線按“東居、中商、西工”的發(fā)展布局，大力發(fā)展房地產(chǎn)、汽車超市和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

    對于沂河路十大項目的開發(fā)建設，魯南國際采購中心副總沈作波說：“沂河路上十大重點項目將會給城南部的經(jīng)濟發(fā)展注入活力，商業(yè)與住宅之間是相輔相成的，住宅可以給房地產(chǎn)帶來人氣，有人聚集的地方才可以發(fā)展商業(yè)。在羅莊板塊，住宅開發(fā)體量最大的是地王集團，住宅的大面積開發(fā)對商業(yè)地產(chǎn)來說是一件好事。”他還坦言，“臨沂市場與南方市場相比，它不是城市規(guī)?；鞘袌黾夯?，最大的缺點是沒有產(chǎn)業(yè)基地做支撐，很多東西是從外地運進來的，在這個過程中催化的是物流的發(fā)展。如若發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需要的極為準確的市場定位，經(jīng)營業(yè)態(tài)要非常明確。就拿我們魯南國際采購中心來說，他地處沂河路，是沂河路十大項目之一，因為處于交通要道，又遠離城市核心區(qū)，在經(jīng)營業(yè)態(tài)上就不可能像銀座購物中心一樣，搞個奢侈品、快速消費品等，地段就決定了我們定位在專業(yè)采購上，目前已精確定位到五金和汽配。” 
    秀水灣營銷總監(jiān)王偉說：“咱們臨沂的專業(yè)市場可以說是剛剛起步，以前的專業(yè)市場都是第四代，第五代的專業(yè)市場還是剛起步的，第五代專業(yè)市場包含了吃穿住行玩樂采購，發(fā)展第五代專業(yè)市場需要的是極佳的地理位置和超高的人氣。”

    管先生提到，現(xiàn)在羅莊版塊的房地產(chǎn)處于低谷板塊，如果房價行情要來，需要主導力量先上，然后房價猛漲一段時間，現(xiàn)在羅莊板塊的房地產(chǎn)市場缺少的就是主導力量。政府重點建設沂河路，打造臨沂城市商業(yè)副中心，大力建設沂河路十大項目，重點抓商業(yè)，可以說是在為羅莊板塊注入新的主導力量。政府對伊河路與建設的決心是有目共睹的，200億的建設體量，同時積極增設交通配套，汽車南站的投入與運營均可為羅莊房地產(chǎn)板塊增加帶動因素。

    據(jù)觀察分析，臨沂房地產(chǎn)在開發(fā)規(guī)劃過程中，目前面臨“南北差異”，這和市政規(guī)劃有著緊密關(guān)系，北城新區(qū)作為臨沂新行政中心被賦予高檔住宅的定位。據(jù)秀水灣營銷總監(jiān)王偉介紹，南坊地區(qū)分為三個片區(qū)行政中心、高檔住宅區(qū)、商業(yè)片區(qū)shoppingmaill，整個北城新區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)在老百姓心中形成了一個理念，就是，北城新區(qū)住的都是前瞻人群。整體來說，在四月、五月、六月北城新區(qū)的房地產(chǎn)住宅銷售是很可觀的。秀水灣位居北城的商業(yè)片區(qū)，商住比在4:6，商業(yè)方面做得是商業(yè)風情一條街?，F(xiàn)在在售的是住宅，這也我們探討過的人氣和居住密度問題，當居住密度上來了，商業(yè)自然就能做起來。

    綜上，臨沂房地產(chǎn)因其價格無泡沫，市場供給量大，但是推盤能力有限，造成了臨沂現(xiàn)房銷售的現(xiàn)象要比其他同等城市居多，在2013年下半年將會有一個價格很緩慢上漲、消化庫存的階段。但是，政府部門對臨沂沂河路的重點整治與規(guī)劃建設，十大項目的開工建設和注資，將會進一步帶動羅莊板塊的商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的發(fā)展，沂河路打造臨沂城市商業(yè)副中心的規(guī)劃會為羅莊的房地產(chǎn)注入主導因素，從而促使羅莊板塊地產(chǎn)走出低谷板塊的局面。